重点城市销售数据点评（10.27-11.2）--房地产行业研究简报_维持“增持”_房地产行业

NYboy

【内容摘要】：

    北京改变了连续两周销售下滑的趋势，成交面积环比上升21.3%，去化周期略有下降，按销售套数计算的去化周期为12.2个月。
     上海销售面积环比下降16%，已经是连续三周环比下滑。由于我们按最近一个月移动平均销售面积和套数计算去化周期，成交最差的国庆假期那周销售数据在本周计算时被剔除，所以导致了去化周期的下降，可售住宅按销售面积和套数计算的去化周期分别为8和6.3个月。
     深圳开盘套数和面积环比大幅上升48%和208%，但成交却环比下降了5.6%，我们认为其原因是网上登记相比实际销售存在一定滞后，并且因为新的房贷政策从11.1日实施，购房者也多数选择在政策生效后买房，本周六、日成交的大涨也说明了这一点，预计深圳下周成交将会有较大提升。
     二线城市中重庆由于秋季房交会优惠时间较长，帮助其本周成交量仍旧维持在高位，苏州、杭州、宁波、厦门略有回升，其他城市则出现不同程度下滑。
     从本周数据分析，新房贷政策没有体现出效果，我们认为有两方面原因，一是政策的生效期从11.1日开始，而买房到网上登记也会存在时滞，下周数据对政策效果的体现会比较充分；二是消费者信心并没有恢复，新政只能激发出首次置业中的部分刚性需求，市场销售不会因为本次政策调整立即得到扭转。
     政策方面，在农行和光大银行将前期出台细则收回后，本周只有交通银行发布了新的细则，对二套房政策仍旧没有放开，即利用贷款购买第二套住房首付不可低于40%，利率在基准利率基础上浮10%。但交行细则规定人均居住面积低于当地标准的家庭再次购房可以享受贷款利率的优惠，我们认为这即是交行对首次改善自住房的理解。