事项：
我们逐一统计了上海自2008年10月第一周起到2008年最后一周结束的110个热销楼盘，并试图给投资者发掘对行业判断有益的线索。
评论：
...研究目的和方法介绍
我们针对销售数据展开更为细致的微观楼盘研究，争取及时揭示销售数据背后的真实情况，以期对投资者形成正确的行业判断有所帮助，并作为传统的上市公司研究之外的辅助。今后，我们会不定期提供这一产品。
本次研究主要针对的是上海自2008年10月第一周以来的热销楼盘销售量价情况，其销售数据均来自官网，即上海的"网上房地产"网站。其楼盘选取的原则是在10月之后至少有一周进入上海全市住宅销售前20名。
...7000-9000元/平方米成为"热销频段"
在这些热销楼盘中，有29.1%的项目累计成交均价在7000-9000元/平方米，有63.6%的项目成交均价在5000-13000元/平方米之间。
但是，这些热销项目的开发商叫价（官网公布的"参考价格"）分布却并不一样，只有17.3%的项目成交均价在7000-9000，只有57.3%的项目均价在5000-13000元/平方米。
这说明，市场的力量促使价格趋向于5000-13000元/平方米，特别是7000-9000元/平方米。2008年4季度上海商品房成交的套均面积是100.08平方米。我们假定这些热销盘的套均面积是100平方米，则总价在70万-90万之间。取其中位数80万，如果房价收入比回归到国际公认的健康水平6，则对应家庭年收入为13.3万。如果首付2成，则需要的首付款为16万。如果采用20年期等额本息的还款方式，按最新的7折优惠利率则月还款3949元。如果以收入的50%用来偿还月供，则家庭年收入要求是9.48万。
这些数据虽然各有差异，但多已经可以为上海的中产阶层所承受。7000-9000元/平方米的热销频段已经从侧面说明需求来自自住需要。开发商适当降低销售价格和银行货币政策优惠已经使得需求得到有效释放。
...尾盘热销现象
我们在热销楼盘中看到相当数量的成熟小区，40.0%的项目到目前的销售率达到80%以上。
我们认为造成这一现象的原因就是目前的需求绝大多数来自自住需要，这些购房者更喜欢配套成熟，入住率已经比较高的项目。我们认为在这一时间点，少开新盘，清理尾盘的销售手段是顺应潮流的，采用该策略的开发企业，如万科和保利，也取得了相当不错的销售成绩。
...户型分布规律
上海的热销项目绝大多数集中在90-110平米，面积处于这一"频段"的热销楼盘占热销楼盘总数的43.6%。经验上看，这和深圳等地小户型热销的情况有明显差别。
我们认为，这说明上海家庭结构稳定，三口之家是绝大多数购房人群的主力。与此同时，前几年上海政府土地出让环节也较少提供超小户型的楼盘。尽管如此，上海目前存量住宅的套均面积是130.31平米，和热销"频段"有相当明显的差距。这也意味着未来上海市场存在着"结构性"的供应压力，早年取得，设计过时的大户型项目销售可能会比较困难。但这一压力是结构性的（我们一贯以来的观点，详见2008年12月29日报告"破解供应疑团，暖冬超配地产"），不能以存货供应压力为理由判断未来价格会大幅下降。
...上市公司表现
在上海的热销楼盘中有万科、保利、金地和香港上市公司的不少项目，我们特摘录于下，供投资者参考。 | 
发表于 2009-1-7 14:36
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