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[20081222]行业研究简报重点城市销售数据点评(12.15-12.21)--房地产行业研究简报

   本周一线城市中北京成交环比上升28%,保障性住房成交占比由52%下降至49%,商品住宅成交环比上升了36%;上海成交基本持平,近两周没有延续上升趋势,和上海开发商没有明显通过调整价格来促销有关;深圳虽然下降10%,但从单周的绝对成交量分析仍处于历史高位。
     我们关注的23个二、三线城市中有8个城市成交环比下降,占35%,其余城市均上升或基本持平。综合近期销售数据分析,南昌、青岛、海口呈连续回升趋势,天津则表现不佳,连续四周环比下滑。
     21日公布的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见 》对17日国务院会议内容做了更详细的补充,仍围绕三点主要内容展开。
     对第二套房贷政策的限定变得更为宽泛。对不属于普通改善型住房的二次置业者,其贷款利率制定权力下放至各商业银行。从理论上讲,商业银行迫于竞争的压力会竞相以优惠利率吸引这部分贷款者,但银监会是否会下发内部指引进行统一严格控制尚存在不确定性,政策的具体效果仍需根据各商业银行的执行细则来判断。
     对房地产开发企业贷款明确表态支持,《意见》中提出对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目,提供融资支持和相关金融服务,对万科这类主要以并购实现扩张的公司构成实质利好。
     取消城市房地产税。区别于面向我国国内居民和企业征收的房产税,城市房地产税的纳税人是外商投资企业和外籍人士,该税种的取消并不意味外商不再需要缴纳相关税负,而是在日后要实行和国内居民、企业一致的税负,也即按我国目前房产税的相关标准征收。房产税的课征方法有从价和从租两种,从价的税率城市房地产税和房产税是一致的,都按应税总价的1.2%征收;如按从租税率征收,城市房地产税为18%,国内居民和企业实行的是12%,对外商和外籍人士而言,按从租税率计算的房产税有所下降,但影响不大。
     政策出台无疑会进一步刺激需求,但基本面短期也难以迅速好转以化解估值压力,目前重点公司估值接近18倍,继续上涨空间已经不大。对后期地产股投资机会的把握我们建议投资者重点关注利率的调整,它是在经济下滑周期中熨平房价调整的最有力因素。我们认为利率在现有水平下继续下降135 个基点,将对房价构成有力的支撑,对地产行业的基本面会有实质改观,而考虑股市对基本面的提前反应,在利率下调81-108 基点后将是房地产股票大幅买入的时机。

相关研究报告下载 siF4fPGR.rar (1.18 MB)


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