珠三角房地产市场考察要点：前景依然严峻
考察结论：09 年前景依然严峻，维持谨慎观点
我们上周对深圳、广州和东莞的房地产市场进行了为期3 天的考察，并走访了这三个城市的政府部门、开发商、银行、制造业企业以及当地房地产研究机构。我们总结出的考察要点主要如下：
(1) 总体来看，开发商和当地政府认为，最近交易量的反弹力度尚不足以支持行业回暖的论断，而且可持续性尚待跟踪，这与我们的观点基本一致。开发商和当地政府认为此次交易量提升的主要原因来自新出台按揭政策和其他地方政府政策刺激措施的正面影响、大量新楼盘的推出和大幅降价促销所带来的结果。
(2) 房地产价格可能已经降至或接近谷底水平，但鉴于疲软的宏观经济和依然过高的库存水平（特别是东莞和深圳）房价在未来一段时间内仍不太可能回升。
(3) 开发商对09 年的前景普遍持谨慎观点，但希望政府能采取更多直接政策刺激措施。大多数开发商预计2009 年（特别是09 年上半年）房地产市场形势仍将十分严峻。与此同时，当地开发商似乎认为政府在短期内对该行业进行直接的政策刺激可能性不大，除非当前人民币4 万亿元的刺激方案未能有效避免中国经济硬着陆。因此，缩减建设规模、通过降价或产品升级来加快资产周转正日益成为开发商所普遍采取的战略。
(4) 与开发商的观点相同，当地政府也表示，政府当前优先考虑的政策仍将侧重于低收入人群的保障性住房建设和满足首次购房者的住房需求。
(5) 当地某银行表示，尽管他们最近放松了对购买第二套住房的按揭贷款限制（购买第二套住房的按揭利率降至首次购房的按揭利率优惠水平），但2009 年房地产行业的信贷状况依然较为紧张。
短期内复苏的可能性不大
本次实地调研印证了我们对未来几个月房地产市场维持谨慎的观点。尽管我们认为，与几个月前相比，开发商已经为09 可能出现的形势恶化做了更充分的准备，但是供求依然失衡的局面和中央直接政策刺激较低的可预见性仍将在未来几个月继续考验开发商的财务状况。

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