联合证券*行业研究*行业研究-房地产081126：降息与三重博弈（增持）**房地产*鱼亚华，胡栋亮，刘萍

事 件
中国人民银行决定，从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。

评 论
对刺激购房需求释放将有实质帮助
1.08个百分点的贷款利率下降，超过市场预期。本次降息后，5年以上贷款利率将降至6.12%。按房贷新政，“首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍”，也即对于购房人来说，最低贷款利率可低至4.284%，比公积金贷款仅仅高出0.234个百分点。而这也是10年以来，住房按揭贷款利率的最低水平。我们测算了本次降息，对购买力提升的影响。结果显示，本次降息后，对首次购房享受最低优惠利率的购房者而言，月供下降412元，降幅达6.22%，利息总额可下降98880元，降幅达16.78%。对严格执行二套房贷的购房者来说，月供下降722元，降幅达8.68%，利息总额可下降173280元，降幅高达17.4%。我们认为这样的利率下降幅度，对于刺激购房需求的释放，将有实质帮助。
表1、本次利率下调对购房支付能力影响
项目 本次降息前利率 本次降息后利率
首套 二套 首套 二套
房贷利率 5.04% 7.92% 4.28% 6.73%
月供（元） 6,622 8,315 6,210 7,593
月供下降（元） 412 722
月供下降幅度 6.22% 8.68%
利息总额（元） 589,280 995,600 490,400 822,320
利息总额下降（元） 98,880 173,280
利息总额下降幅度 16.78% 17.40%
数据来源：联合证券
假设条件：贷款本金100万，贷款期限20年，首套房贷款利率打7折，二套房贷款利率上浮10%

利于楼市早日见底
房价下降、利率下调、以及信贷的宽松都有助于促进楼市复苏。而当房价与按揭贷款利率调整到可以租养供的水平，如果宏观经济和收入预期较为稳定，我们认为投

资性需求有动机在此时出手购楼。这样，供需关系可得以改善，而市场也有望在投资性需求入市后见底。
在此逻辑框架下，我们情景测算了房价的下降和利率的下调对全国四个一线城市及四个二线城市租金与月供的影响（样本采集时间为2008年10月，全部为二手商品住宅）。我们测算的结果显示，当按揭贷款利率降低到4%时，北京二手房价比10月均价再下跌20%、深圳房价下跌5%、南京房价下跌15%、成都房价下跌10%、上海房价下跌30%、广州房价下跌0%、天津房价下跌30%、武汉房价下跌20%，可以达到以租养供的状态，也即可达到房价的理论底部。
本次按揭贷款利率最低已降到4.284%，尽管投资性购房尚难以享受到最低优惠贷款利率，但市场预期央行仍会继续降息。而央行的持续降息，我们认为将利于投资性需求入市，并使房价早日到达理论的底部。