投资要点:
n 本次降息远超预期,持续大幅降息对住宅消费是重大利好,对房地产行业和上市公司是长期重大利好。9月来5年期贷款利率从7.83%下降至6.12%,对上市公司财务负担和购房人的利息负担分析如下。
n 对房地产公司是重大利好,尤其是对负债高的公司。根据房地产板块2008年中期的负债总额4394.38亿元计算,累计降息房地产上市公司年财务成本约减少249亿元,相当于年财务成本下降25%。
n 本轮降息对改善型购房者的利好远大于首次购房者。
ü降息对首次购买100万元/套,贷款期限20年,首付2成,贷款利率7折的普通住房购房者,购房利息累计减少17.55万元,月减少支付按揭贷款13.8%,相当于房价下跌13.8%。
ü在实施对改善性住房利率优惠、按揭成数优惠后,对购买100万/套,贷款期限20年,首付3成,贷款利率7折的改善型购房者,购房利息成本减少31.66万元,月减少支付按揭贷款25.1%,相当于房价下跌25.1%。
n 房地产业是持续降息最主要的受益对象,是保经济增长的主要支柱;经济越差、地产业的政策环境越好,是反周期的主要工具。预计购买力在适当的房价和信贷优惠条件下会逐步释放出来,行业可望在明年底前回暖,板块机会可望提前6个月到1年。中国目前的城市化和人口红利均是50年代的日本而不是90年的日本,中国地产业的发展空间还很大。中国居民储蓄20万亿元,是07年住宅销售额的7.9倍。
维持对行业“看好”的评级,未来板块仍有绝对收益。房地产板块近1个月、3个月和6个月来分别跑赢大盘5.2%、12.8%和3%。
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