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深度研究_房地产开发

【内容摘要】:·        结论和投资建议:长期来看,行业增长动力将逐步发生改变,原有以城镇居民为主的住房消费模式将逐步发生转化,新农村改革将使得农民的收入、财富分配地位上升,住房消费能力增强,成为未来房地产行业需求增长的主要来源。短期来看,我们判断,09年中期之前行业仍存在很大的风险,成交量将维持现状或略有下降,房价、地价都面临进一步下调的压力。原因是明年中期之前,开发商库存仍在上升,资金压力加大,预计09年中期开发商的累积经营性现金缺口将达到10000亿左右,行业需要通过进一步收缩开工、转让项目、延迟付款以及降价销售等多种方式缓解现金流压力;同时,经济下滑和对收入的悲观预期,将使消费行为进一步延迟,行业成交量很难出现大幅度回升。但是09年下半年,行业库存将逐步被消化,资金压力相对缓解,行业风险下降,投资机会逐步显现。因此09年上半年,我们维持行业中性评级,建议标准配置,推荐保利地产、张江高科、浦东金桥和北京城建 ;下半年建议投资者逐步增加配置,推荐华侨城、招商地产和金地集团。
·      关键假设点:开发商往往是基于资金压力被动调整价格,由此导致价格的调整很难一部到位,调整速度较慢。预计08全国销售面积萎缩19%,销售额将萎缩8%;09年销售面积和销售额将分别萎缩-5%和8%;08、09年新开工面积分别同比增长2.6%和-9.3%。
·      有别人大众的认识:(1)经济下行过程中,房地产消费品特性将逐步显现,居民对收入的悲观预期将导致消费行为延迟,行业成交量很难出现大幅度回升;(2)降息等政策能够缓解居民的购买压力,但是很难大幅度提升居民的购买力,政策效力总体有限。
·      股价表现的催化剂:降价的过程无疑会刺激销售的反弹,市场可能会对于销售短暂恢复形成正面预期,从而刺激股价反弹;基于房地产对保经济的依赖度,降息或减税等政策频繁推出,将被视为市场恢复的信号,从而刺激股价的反弹。
·      影响结论的风险:如果居民收入短期内大幅提高,包括政府大规模的减税和股市大幅上涨带来的财产性收入的增加,可能导致消费力的提前释放,行业回暖速度快于我们的预期;如果经济形势恶化超过我们的预期,成交量恢复的速度可能更慢。
【提要结束】

 

YdsCwWsJ.rar (317.71 KB)

是财务核算方面的么

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haodongxi

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回复:(yanghon)深度研究_房地产开发

cx

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谢谢

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xin

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没钱买房子啊 !!!!!!!

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kankan

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想了解下。

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