[20090217]穿越周期的迷雾

  我们将房地产企业根据其对待周期态度的不同分为两类：主动管理周期的企业和被动顺应周期的企业。在周期的顶点，主动管理周期的企业能主动防御性的压缩存货规模，而非存货扩张。在周期的底部，这类公司会反周期加大资本开始。因此当下一个周期来临时，这类公司由于规模已实现扩张，更能享受到顺周期的收益。
?     被动顺应周期的房地产企业，包括忽视周期型、资产型、物业持有型和园区开发型四类。总体而言，这四类公司对周期的反应较被动而滞后，因而当新的周期开始的时候，并不能完全享受到顺周期的收益。
?      房地产企业的投资价值，同时由两部分构成：企业成长的价值和资产重估的价值。投资房地产企业，实际上类似于买入一个股票加一个房地产价格看涨期权所构成的投资组合。在景气的上升期，房地产板块将因受益于房价的上涨而具有趋势性的投资机会。但在周期的不同阶段，不同类型的房地产企业具有不同的投资机会。
?     在周期的底部和整个景气上升期，主动管理周期的企业和资产型的企业具有较好的投资机会；对于忽视周期型的企业，我们认为其投资机会在于景气的上升阶段；物业持有型的企业，其对周期的抗风险能力并非人们所想象的那么强；由于2003年国家政策变化后，大多数园区类的公司开始寻求主营业务的转型。而国内上市的几家园区类公司特点并不尽相同。但总体上这类公司的投资价值更多的资产重估的价值。
?     基于对2009年房地产行业可能仍将处在周期底部的判断，我们相对看好以下三类公司：1）   主动管理周期的公司；2）资产型的公司；3）在深圳有较多项目的公司。这是由于深圳市场的回暖程度略领先于国内的其他城市，在深圳项目较多可潜在受益于当地市场的回暖。我们判断与大盘相比，房地产指数可能将是阶段性领先，而非持续性领先的机会，维持中性评级。

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