保障性住房建设加快对房地产行业的影响

大家好，十大政策第一条就是要加大保障性安居工程，体现政府在通过这部分拉动经济期望很高，保障性住房主要指廉租房、经济适用房、限价房甚至于中低价、中小户型商品房都可以涵盖在内，这部分投资主要通过地方政府实施，因此地方政府怎样响应是很重要的问题？其一，地方政府钱从哪儿里来？其二地方政府利益在哪儿？
 
 我们认为这是一个长期的政策，短期效果有限；对商品房市场影响有限；有利于城市化进程的加快。
 
Ø       加大廉租房建设方向是对的，但短期效果有限：就资金来源，基本上可以说要通过发债和银行贷款，而地方政府各方面的投资都很大，就其意向来看，更希望投在基础设施上，进而可以招商引资，拉动经济和地方政府税收，做廉租房投入很大，但没有收益，每年还要补贴，也就说建的越多，负担越大，只有地方政府税收来源持续以后才可能长久投入，比如征收物业税以后，总体感觉，这部分是雷声大雨点小，08年初国家加大廉租房建设，可中央只预算68亿作廉租房，占比不到政府财政收入的2%，其实国家可以提高到5%~10%都是合理的；
 
Ø       对商品房市场的影响有限：由于政府提出的是加大廉租房而非经济适用房建设力度，也就避免了与商品房市场直接冲突的结果，既可以通过建设廉租房拉动内需，又可以维持商品房市场的稳定，这是政策妥协的结果，如果政府加大经济适用房和限价商品房建设，那对商品房地产市场的冲击将是巨大的；
 
Ø       有利于城市化进程的加快：除了加大廉租房建设之外，加快棚户区改造可以促进拉动商品房需求；实施游牧民定居和扩大农村危房改造有利于加快城市化进程，所以综合起来，这条政策的总体思路有两个，一是通过廉租房建设拉动需求，促进社会稳定；二是通过城市化进程加快促进经济增长；总的来看对房地产行业是拉动作用，对商品房市场有正负两方面影响，但短期内影响有限；
 
Ø       维持地产板块投资策略：市场最差的时期还未到来，地产板块难以出现反转，维持地产板块逢低吸纳行业龙头、波段性操作的投资策略。