香港经济*汇丰率先降息但无助于楼市

附件中是我公司研究分析员范尚祎、谭仲贤对“汇丰率先降息但无助于楼市”的分析，要点如下：
 
◆       汇丰于11月7日宣布其今年3月份以来的首次降息，将最优惠贷款利率下调25个基点至5%。我们估计其它银行不久亦将降息。由于贷款利率大多是与最优惠贷款利率连结，降息虽然应有助于缓解现有按揭贷款人的债务负担，但对整个楼市于事无补，因为各银行近期纷纷收紧了其放贷政策。
◆       近日来香港银行间利率回到正常水平，但此前各银行一直不愿下调其最优惠贷款利率。LIBOR下降和香港金管局注入流动性是HIBOR下降的原因。另外，最优惠贷款利率和HIBOR之间的利差已回到正常区间。
◆       我们认为，进一步降息的空间非常有限，因为最优惠利率已达香港1983年采用联系汇率以来的最低水平5%。另外，储蓄存款利率事实上已然为零，进一步降息恐对银行利差产生负面影响。
◆      尽管利率下调，但由于楼市下行风险加大，按揭政策正进一步收紧。近期各银行通过提高按揭利率和降低贷款额与房价比收紧了其放贷政策，对房价估值更趋保守并在审查借款人的偿付能力时更为谨慎。此举使得部分购房者无法获得足够按揭贷款来购买房产，从而拖累房价进一步下跌。
◆      由于银行审慎的放贷政策已严重影响楼市前景，目前我们认为2010年6月前住宅价格会进一步下跌25%，即住宅价格会由今年3月的高点下跌37%。我们预计今后数月房价的下跌幅度将加大，高端物业尤甚。此外，我们维持房价将于2010年复苏这一观点。