房地产金融的发展前景与风险防范

记者：能否简单介绍一下您的经历？
徐小舸：我本科就读于武汉大学国际金融专业。这个专业当时是受中国银行的委托而开设的，因此同学们毕业后大多都进入各家银行，主要从事国际结算和外汇交易等相关工作。那是1993年，中国的证券市场进入快速发展阶段，我自己对这个新兴的市场抱有浓厚的兴趣，所以就选择了去深圳——我国证券业的前沿阵地。当时我加入的是深圳建设集团，其旗下拥有多家上市公司，并且在筹划成立财务公司。后来可能是由于批复等问题，财务公司未能建立，我们这届毕业生便进入到集团下属的各个公司里开始从事财务工作，我也于1994年取得CPA考试全科合格证，成为中国注册会计师协会会员。

1998年我重新回到学校，在中国人民大学工商管理学院攻读MBA学位，并在就读期间取得了中国注册律师资格考试合格证和通过了ACCA全部的考试，成为英国特许注册会计师协会会员。2001年毕业时进入中国建设银行，被分配到房地产金融业务部，开始从事房地产金融业务。之所以选择进入建设银行，有三个原因：一是因为本科四年一直在学习银行的业务和经营，心里确实很怀念；二是当时对比了国有银行和外企，觉得自己还是更适合国有单位的思维方式和工作氛围；第三，也是最重要的，我觉得建设银行这样的单位更加接近我国改革开放的引擎，在这里更容易感受到中国经济的脉动。

事实上，我一直都觉得自己很幸运，一路走来，都追随着我国金融市场改革的步伐。2005年，伴随着建行的上市，我加入了中国建银投资有限责任公司财务会计部，开始从事财务管理工作。

记者：您如何看待财务和法律知识在从事投融资工作中的作用？
徐小舸：财务和法律是从事金融相关工作不可或缺的两个工具。一个企业不论是要进行投资还是融资，都需要对自身和投资对象的财务和法律状况有较为全面的分析和认识，投融资前后企业的财务状况和相关法律权利义务变化，对投融资决策同等重要。

从事投融资工作，财务知识更加基础，通过财务的运用，可以很好地了解一个企业的基本状况，对企业的经营有一个整体上的把握，但法律则可能是寻求解决问题时需要着重考虑的方面，有时甚至是有效手段，尤其是当企业面临一些历史问题或者不规范问题的时候，其所遭遇的很多障碍都是与法律相关的。

事实上，不论从事什么样的工作，越往高层面走，涉及的法律问题越多。 比如，从事财务工作，需要了解各个国家会计准则的要求是什么、监管机构对该行业的财务管理和风险控制有什么规定；从事投融资，需要了解各个国家对投融资的限制和规定；从事保险和商务，需要了解相关的法律条款，并明确其涵义所在；从事金融工作，公司上市、处理不良债权、资产证券化等等，往往要涉及到法律问题。

因此，可以认为，财务和法律是从事金融工作的两个工具，前者更为基础，后者更为复杂。

记者：伴随着06年我国金融业的全面开放，您如何看待国内银行业所面临的外来挑战？
徐小舸：我个人比较喜欢挑战这个词。现在经常有人提及外资银行对国内银行业造成了巨大的威胁，事实上，我认为，外资银行的进入，对国内银行业而言，带来更多的是动力而非威胁。

当然，金融业全面开放后，外资银行与中资银行不可避免地要展开竞争。外资银行经营机制灵活、国际信誉良好、产品与技术创新速度快、服务到位，在竞争高端客户、提供高端服务方面具有强大的优势。我们都知道二八定律，即80%的财富掌握在20%的人手里，相信外资银行在进入中国初期的主要策略之一，就是抢占这20%的高端客户群。另外，外资银行的加入，对于中资银行如何稳定员工队伍也提出了挑战。外资银行进入中国，需要一支熟悉中国国情、了解金融业务、能够融入其文化的高素质人才队伍，其在人才激励、福利、教育培训方面的优势对于银行从业人员有很强的吸引力，如何吸引人才、稳定人才也是外资银行和国内银行竞争的重点。

但是，国内银行有自己的优势。一方面，作为土生土长的本地银行，熟悉中国国情、人民币业务根基扎实，我们在对中国的社会环境、文化人文等的理解和运用上有着天然的优势，而外资银行想要获取中国老百姓的认同，需要相当长一段时间；另一方面，国内银行，特别是四大国有银行，具有外资银行不可比拟的网点优势。这种渗透性极强的网络体系是外资银行短时间内是不可能做到的。

而且，国内银行一直都在积极准备，以应对金融业全面开放所带来的挑战。不论是不良资产的剥离，还是国有银行的上市，还是各个银行公司治理结构的不断改进和内控机制的不断加强，都凸显了国内银行应对挑战的决心。

我相信中资银行和外资银行在竞争的同时，还会在广泛的领域开展合作，实现优势合作、共同发展。在加强与外资银行合作的过程中，国内银行业会不断吸取外资银行先进经验，提高金融服务水平，给国内银行业带来了更多的动力和活力。

记者：您如何看待金融业开放对中国投融资环境的影响？
徐小舸：中国金融对外开放是一个循序渐进的过程，中国的投融资环境也在发生变化，我感觉有以下几个方面:

第一，金融行业成为外商投资新的增长点。对于外商，我国制造业的吸引力已在减弱，随着金融开放，外资对中国金融环境逐渐认识和了解，金融服务业成为外资期望投资的热点。从几家内资银行引进战略合作者的过程中可以发现，2005年上半年,国有商业银行引资仍困难重重，可是到工行引资,却出现众家争抢局面,。外资入股股份制银行和城市商业银行的溢价也大大提高，除了银行,外资投行、海外私人股权基金亦争相参与。

第二，国内企业的投融资渠道进一步拓宽。随着中国金融开放，相应地，中资银行可以较容易地得到其他国家的市场准入资格，同时，国内监管部门也会放松对中资银行在海外设置机构和开展对外业务的限制。中国银行业推行海外发展战略，为中国从事跨国经营提供了便利的服务；证券业开放也推动了中国企业海外上市的步伐，直接上市、间接上市的数量都在增加 。同时国外的企业和国内的外资企业也能进入国内资本市场融资。

第三，外资金融机构的渗透，对国内金融机构的治理结构、经营模式都产生影响，国内金融市场的产品结构、服务模式，以及参与各方的行为模式都将发生不同程度的变化。

记者：结合您自身从事房地产金融的经历，能否谈谈房地产金融的发展前景？
徐小舸： 我已经有两年没有从事房地产金融业务了，对新的业务和发展形势比较生疏了，只能根据以往的经验，谈谈自己的认识，可能不是很成熟。

建设银行由于历史的原因，长期以来在房地产金融领域一直处于领先地位。我很幸运能够从事房地产金融业务，伴随着房地产金融的不断创新和发展，自身业务知识和理论水平也得到很大提高。房地产金融的发展是伴随着房地产市场的发展而发展起来的，是为房地产市场发展提供服务的。房地产金融的发展与房地产市场的规模和发展模式息息相关，任何房地产市场上的变化，都会在房地产金融上有所反映。

这些年来，房地产市场发展十分迅猛，有其历史和现实的因素。一是随着国民经济持续健康增长，城市发展建设提速、人均可支配收入增加、城镇化进程加快、城市人口管理制度的改革，相应地由以下几方面构成的需求推动了房地产市场迅猛发展：第一，以住房分配货币化为核心的住房分配制度改革带动了住房体制的整体转轨，居民住房消费观念和消费行为逐步转变，居民住房消费在整个消费中的比例大幅度提高。第二，随着人民收入水平的提高和消费观念的进一步变化，改善型住房需求将继续保持增长势头；第三，城镇化进程加快及大量人口进城居住、就业，城市新增人口对房屋的需求量增大。第四，因旧城改造、基础设施建设等房屋拆迁引起的需求；这些需求共同推动了房地产市场的发展。

适应房地产市场的发展和运作模式的变化，各家银行业不断创新，推出了个人住房住房贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种金融产品，参与到房地产市场运行的各个环节中，对房地产市场的培育和发展提供了有力地支持。特别是个人住房贷款，以住房公积金制度为主体的政策性住房金融体系不断完善，商业性住房金融支持力度增势迅猛，提高了居民购房支付能力，成为居民提前实现住房消费的重要手段。还有一些非银行金融机构如信托投资公司，也推出了针对房地产的信托产品。

未来房地产金融还是会受到房地产市场的发展变化的影响。一是受到房地产市场持续升温，部分地区出现过热，为保证经济的平稳运行，政府在肯定和保持房地产市场健康发展的同时，连续出台一系列政策和措施，规范房地产市场，抑制部分地区房地产投资过快增长，控制房价。各家金融机构在开展房地产金融业务是必定会采取各种措施，防范风险，会将资源向风险小的产品、客户倾斜的同时，加大创新力度，朝着多元化的方向发展。随着二手房市场的发展，针对二手房交易的贷款品种会不断增加，规模贵进一步增大。

记者：您对房价怎么看？
徐小舸：房地产市场的地域性很强，各地情况不一样。但我个人认为，近几年，房地产一直存在局部增长过快的问题，政府不断推出宏观调控政策，控制房价过快上涨，一些地区如上海的房价上涨问题得到了一些控制。两年前北京的房价还算是合理的，不能说完全没有泡沫，但基本上处于一个相对合理的区间范围之内。但是我感觉这两年增长有些过快。房地产价格保持小幅上涨有利于经济健康平稳发展，出于稳定经济发展、维护社会安定的考虑，国家进行宏观调控，控制房价增长过快的决心很大，已出台的各项宏观调控政策产生效果会有一定的时滞，但房价增长过快的势头会得到抑制。

记者：去年8月份，银监会曾出台了9条具体措施，严控房地产信贷风险，尤其强调对房地产开发贷款、土地储备贷款、个人按揭贷款和信托投资公司房地产贷款业务进行重点管理和规范。根据您的经验，商业银行应该如何防范房地产金融风险？
徐小舸：从商业银行的角度来讲，防范房地产金融风险最主要的还是加强管理，提高风险防范能力。第一，银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系，建立和扩大房地产市场信息来源，及时关注各地房地产市场的发展变化情况，提高对房地产市场发展形势的分析预测能力。第二，要加强产业政策研究，制订与产业政策相互协调的房地产信贷政策；第三，要加强对房地产行业周期波动的研究，防范市场风险于未然。

从信贷从业人员来讲，应该树立牢固的风险意识和良好的职业道德，在调查环节尽职尽择，认真做好贷前调查工作，及时分析信贷业务的客户风险和经营风险，研究信贷风险防范措施。

记者：通过ACCA考试，成为ACCA会员对您有什么帮助？
徐小舸：ACCA的考试不仅包括会计准则、财务管理，还包括企业发展战略、企业文化、组织行为等管理方面的内容，有利于财务人员站在各高、更全面的角度看待财务会计工作。而且，ACCA十分重视后继教育，定期为会员提供最新信息、组织培训，有利于会员的知识更新。

虽然在国有企业工作，ACCA的作用不如在外企那么直接，但是，随着中国的会计准则的不断完善、金融开放的进程加快，我越来越觉得ACCA使我成为有准备的人。