[20090209]受春节因素影响，重点城市成交下滑

【内容摘要】

q 全国住宅开工面积增速连续第十个月下降，销售同比继续下滑：1-12月开工面积为9.8亿平米，同比增长3.6%；1-11月份，房地产固定资产投资为3.1万亿元，同比增长25.4%；住宅在建面积为20.2亿平米，同比增长18.2%，增速连续九个月下降；住宅销售面积为4.5亿平米，同比下降18.8%，住宅销售金额为1.65万亿元，同比下降20.6%；

q 中央及地方政府“救市”力度加大：城市房地产税暂行条例废止，企业改制重组承受土地房屋将减免契税；工行中行建行等调整存量房贷利率，具体细则将于近期公布；北京，重庆和武汉等地“救市”步伐加快，除中央统一公布的政策外，值得关注的政策包括：1）改善购房入户政策；2）加大第二套住宅房贷优惠政策；3）上调个人住房公积金贷款上限；

q 受春节因素的影响，重点城市成交显著下滑：1月份重点城市成交显示：重点城市成交量均大幅下滑，环比下降30%到50%不等；

q 重点公司动态：万科12月实现销售面积66.1万平米，销售金额53.4亿元，同比分别下降13.8%和13.5%，环比分别上升57.0%和环比增长49.6%；保利地产12月份实现销售面积为31.74万平米，实现销售金额为22.2亿元，分别同比增长94.1%和42.7%，环比分别上升31.8%和10.7%；招商地产为其间接控制的子公司佛山鑫城房地产有限公司银行借款提供连带责任保证，按持股比例计划担保金额不超过人民币2.75 亿元；金地集团12月实现销售面积为11.97万平，环比下降9.05%；实现销售金额为11.35亿元，环比下降10.73%；

q 成交短期回暖，但不改房市调整格局：目前中国城市化率不足46%，决定了此轮房地产调整只是阶段性的。但参照国内外历史经验，此轮调整可能要持续到2010年前后，一线城市房价还有约30%的跌幅（参见拙著：中国当代房地产专题研究系列（七篇），《中国房地产调控政策分析》）；

q 投资建议：维持房地产行业2009年年度策略报告中的行业“推荐”评级，建议地产股至少标配并建议波段操作：尽管行业最差情况还未到来，但股票底部已现。参照国内外历史数据，在房价再次上涨前龙头地产股的估值应该在2-4倍PB左右，地产股总体将呈现震荡走势。地产股将因较好的相对收益而优于大市。对于招商地产、华发股份、万科A，保利地产等龙头公司而言，2倍PB以下的股价从长期看应该是一个比较好的买点。

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