[20090105]重点上市公司存货减值准备计提前瞻--2008年12月房地产行业研究简报

【内容摘要】：

     房价下跌令久违的存货减值准备重现上市公司财务报表，减值准备的计提会使上市公司利润低于预期，有必要预判其可能对业绩产生的影响。
     万科：由于公司已经在三季报中计提过减值准备，年报内需要继续计提压力不大，预计计提金额不超过1.95亿元，占08年净利润4.3%。如果考虑三季报中已经计提的5.35亿元，则合计减值准备占净利润的13.5%。
     招商地产：预计计提1.61亿元，占08年净利润13.5%。
     保利地产：预计计提2.2亿元，占08年净利润10%。
     金地集团：预计计提1.59亿元，占08年净利润16.7%。
     上述结果是我们预计较为可能出现的情况，如按照保守假设前提推算，上市公司需计提减值准备数量会高于上述金额，原因有两点。
     首先，上市公司自身计提减值准备动力不强。因为减值准备计提虽然减少税前利润，但不产生实际现金流，这部分亏损不能抵扣所得税，对上市公司而言并无益处，迫于市值管理压力和对房价判断可以存在的较高弹性，上市公司未必会严格计提减值准备。
     而审计方由于对房价判断存在难度，也无法严格要求上市公司计提减值准备。
     市场已经对上市公司计提减值准备情况存在预期，在考虑发生上述减值准备情况下，重点上市公司08年市盈率为15－18倍，估值比较合理，上涨和下跌空间都不大，预计上市公司短期股价表现将较为平淡，短期建议标配地产。
     即将进入09年，我们建议投资者开始用房地产投资增速的变化作为判断政府出台刺激政策的重要参考，即房地产投资下滑程度越高，政府继续出台刺激政策可能性越大。
     因为房地产投资对GDP增速的影响为1－1.5个百分点，假设08年GDP增速为9%，如果09年房地产投资不增长，在其他变量不发生变化情况下，GDP增速就降至8%，而房地产投资减少1单位，还会减少关联产业合计1.51单位产值，所以09年房地产投资不增长，经济实现8%的增长目标将非常困难。因此如果房地产投资出现大幅下滑，会比交易量的萎缩和房价下跌对促使政府下决心继续出台刺激政策的力度更强。