[20081219]回暖的政策面和下滑的经济背景--2009年度房地产开发行业报告

    房地产业不但会通过自身投资规模来影响国民经济，还会通过对关联产业的影响进一步对经济增长产生负面结果，如果09年房地产开发投资零增长，GDP至少被拖累增长1个百分点，因此在保经济增长基调下房地产业面临回暖的政策环境。未来可能出台的具体政策将围绕降低交易成本、加大金融支持力度和稳定居民购房信心三个层面而展开。
     经济下滑过程中，行业虽然会凭借其重要地位得到更多政策呵护，但宏观经济的不景气也成为制约行业回暖的最重要因素。我国09年经济增速下滑已成为共识，在下行的宏观背景下行业会有怎样的表现？我们建议投资者关注GDP增速及利率波动来把握我国房地产业的趋势。因为通过国际经验比较，如果利率保持稳定，房价和GDP会体现出相当强的相关性；而利率的变化会修正经济波动对房价的影响。我国未来如果能够持续快速下调利率，将会一定程度抵消经济下滑对行业的负面影响，利率是投资者对房地产业最应关注的变量之一。
     我国未来的经济表现可能是增速的逐季回落，不同于95年香港房价调整时的经济增速逐季回升，但会好于美国90年、香港84和03年出现的负增长，美国和香港在当时下滑经济环境中，利率下调幅度达到40%后，房价开始恢复上涨。所以我国利率下调幅度如能达到40%，可能就会改变房价下跌趋势。
     目前利率由7.83%下降至6.12%，幅度为21.84%，如果能继续降息135个基点，下调幅度可达到39.08%。考虑对首次置业者的按揭贷款利率优惠幅度由15%下降至30%，实际利率下降幅度可达49.8%。届时居民月还款额可比目前再降低7.9%，相比降息周期前的08年9月下降24.2%，购买力得到实质提升后，房价可能也就趋于稳定了。
     具体给出行业本次调整周期的长短和复苏的时点比较困难，但通过借鉴国际经验，一些具有共性的影响因素变化可以用来判断行业变化趋势，我们建议选取去化周期、利率变动，资本市场财富效应和舆论导向的动态变化作为先行指标来判断行业何时能走出本次调整，从美国和香港经验分析，降息发生9－15个月和股市上涨6－15个月后，房价开始恢复上涨。
     下滑的经济和回暖的政策合力产生的结果很可能使行业通过较长的周期来完成并不深的波动调整，因此短期行业存在的仅是围绕价值中枢的波段性投资机会；从长期看，行业依然存在巨大的潜在需求，优质公司有能力安全度过本次调整，我们重点推荐万科、保利地产、招商地产、华发股份。

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