[20081218]政策在预期之内，行业影响偏正面

【内容摘要】："第二套房贷政策"有条件放开，政策强度在预期之内。在12月14日的报告中，我们曾指出，第二套房贷款限制政策最终取消的概率非常大。逻辑是，在中央经济工作会议中，政府已经明确强调要满足居民合理改善居住条件的愿望，政府已经意识到在目前低迷销售状况下，需要通过引导和鼓励改善需求的入市，以刺激房地产市场需求的回升。并且从微观观察来看，深圳等城市的实际操作中，政策限制已经明显放松。因此，政策强度并未超过我们及市场大部分投资者的预期。另外部分投资者认二套房政策仅仅是对去年9月政策的强调和阐述，我们观点是，政策代表了中央层面对信贷放松的信号，未来银行将在自己风险评估的范围内予以放松，首次改善或者面积大小并不回成为绝对的限制条件。
 减免二手房交易营业税，加快价格下跌和行业调整。之前上海已经出台了类似政策，此次扩展到全国范围。交易税费的减免，将加强二手房市场的流动性，增加二手房市场的供给，拉低二手房成交价格。对于二手房交易活跃的城市，如上海、深圳等，政策效果还将传导到一手房市场，一方面，二手房市场的新增供给将与一手房形成竞争，另一方面，目前许多区域都已经出现二手房价格低于一手房价格的"倒挂"现象，如果二手房市场的房价进一步向下，将对一手房价格调整形成更大的压力，加速价格下跌，这也将有利于行业调整的尽快完成。从长期来看，二手房市场的活跃有利于真实价格的发现，减少行业周期波动，有利于行业健康发展。
房地产公司融资环境将改善，上市公司受益更多。随着全球流动性的投放，和国家鼓励政策的出台，预计明年上半年房地产公司的融资环境将有所改善，无论是股权融资还是债权融资，都会比今年更为容易。上市公司由于本身的融资渠道更多，自身实力也较强，更能从中受益，有机会在行业回暖时获得先发优势。但是，我们仍然认为明年不会有大规模的并购重组机会，一是大家普遍对中国房地产市场的长期发展具备信心，二是总体资金的偏紧使得没有公司能够具备大规模并购的实力。
保障房规模并未扩大，09年投资增速5%。尽管政府仍将"加大保障性住房建设力度"列在政策首条，但并无新意。750万的低收入保障住房和240万户的棚户改造，已包括在之前公布的9000亿投资中，因此仍然维持对未来房地产投资额增速的预测，即08年24%，09年5%。
 维持09年上半年行业"中性"评级，建议标准配置。我们仍然维持上一篇行业报告的观点，认为股票价格却已经基本隐含了最为乐观的政策预期，并且我们判断购房退抵税政策存在非常大的不确定性，股价依靠政策因素大幅反弹甚至超越大盘的概率都在减弱。就行业基本面而言，经济下滑和对收入的悲观预期，将使消费行为进一步延迟，明年上半年行业成交量很难出现大幅度回升，加上开发商现金缺口的进一步扩大使得行业风险仍然很高。因此，我们维持行业"中性"评级，建议标准配置