[20081218]释放正常改善需求 继续抑制投资需求

【内容摘要】：

    国务院17日召开常务会议，部署促进房地产市场健康发展的政策措施。其中有三点内容值得关注。
     一、二套房政策没有实质放开，只是变得更合理。会议中提出对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。其实交通银行前期出台细则已经做了如是规定，我们认为政策将释放正常改善需求，继续抑制投资需求。
     原有二套房政策同时抑制了投资性购房和改善性住房需求，其中投资性购房是造成过去房价快速上涨的重要原因，而放开投资性购房的实质就是增加富人的投资渠道，降低普通居民的福利，这显然不符合政府改善民生的宗旨，本次政策通过对人均住居面积的限制仍然能够抑制投资购房需求。
     因为根据国民经济统计公告数据推算，07年全国家庭平均居住面积为83平米，而目前具备投资性购房能力的家庭目前居住面积显然要高于平均水平，能够享受优惠政策可能性不大。
     如何防止投资购房者浑水摸鱼？我们认为具体措施很容易制定，只要规定第二套房购买者在办理按揭贷款时出示现有住房产权证和户口本，就很容易判断其居住面积是否低于当地平均水平和能否享受政策优惠。
     政策变得更合理。原有二套房政策不但抑制了投资性购房，也一刀切的抑制了改善性住房，按照新政策，居住面积低于平均水平的家庭可以享受新政策的优惠，降低普通改善购房者的负担，这是二套房政策的进步，会释放正常改善需求。
     二、会刺激二手房需求。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
     转让二手房的营业税本应由卖方承担，但目前实际都转移至买方，因此营业税的减免会实质降低购房者成本，能一定程度刺激二手房交易量回升。
     二手房交易量的回升会一定程度分流新房需求，对上市公司产品销售实质是负面影响。
     三、放松房地产开发贷款态度明确。会议提出支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。
     目前商业银行担心房价下跌，对地产商的贷款仍较为谨慎，但从政府的态度分析，通过对商业银行窗口指导来鼓励其加大对开发企业支持力度是必然的。
     由于提出了支持有实力开发商的兼并重组业务，这对万科等以项目收购为主要扩张方式公司构成利好。
     投资策略。相比政策出台前，改善性住房需求在优惠房贷政策支持下会进一步释放，优质公司也会得到更多金融支持和并购扩张机会，行业深幅调整可能性进一步降低。但我们不认为投资性购房会得到释放，考虑目前重点公司08年市盈率已经达到18－20倍，以及即将进入一月份的销售淡季，我们建议投资者在一月份前逢高减持。
     本次政策出台后，短期继续出台全国性政策可能性不大，对后期地产股投资机会的把握我们建议投资者重点关注利率的调整。我们在《中、美、香港经济、利率和房价比较研究》中分析过利率对房价的重要影响，它是在经济下滑周期中熨平房价调整的最有力因素。我们认为利率在现有水平下继续下降135个基点，将对房价构成有力的支撑，考虑股市对基本面的提前反应，在利率下调81－108基点后将是房地产股票大幅买入的时机。