[20081215]推行房地产信托基金试点的影响--房地产行业研究简报

  国务院在《关于当前金融促进经济发展的若干意见》中提出，通过开展房地产信托投资基金试点来拓宽房地产企业融资渠道。
     房地产信托投资基金这个概念在我国并不清晰，只有判断信托投资基金可能出现的形式，才能分析其对拓宽融资渠道的具体影响程度。
     我们认为政府希望推出的是通过公开募集方式发行的公司型的信托投资基金，即在美国等市场已经发展较为成熟的REITS。因为既然政府出台政策的初衷是拓宽融资渠道，那莫融资规模和融资的存续期当然是需要考虑的最重要两个因素。
     公开募集发行能够保证最广泛的资金来源，因为传统信托计划的方式受制于信托法的规定仅能发行200份合同，对融资规模的拓宽产生先天上的限制。
     采取公司型的方式发行当然也意味其将有较长的存续期，能够为房地产项目提供长期融资。
     法律缺失是REITS短期无法迅速推广的最大障碍。因为既然REITS是一种公司形式，按目前法律就要缴纳公司所得税，而REITS产生的收益以红利形式分配给股东后，股东还要缴纳个人所得税，这样就降低了REITS的收益率和其吸引力。从国外经验分析，在美国、德国、澳大利亚、日本和新加坡的REITS都规定了对投资者分配红利的部分的公司所得税实行减免，这样就避免了对REITS和股东进行双重征税，提高了其收益率。这也是国外REITS能够得到快速发展的原因。所以我们认为必须由人大通过相关的REITS法后，才能得到推广，但考虑到我国较长的立法周期，短期内REITS拓宽企业融资渠道的作用有限。
     实质受益的是商业地产公司。REITS一般要求有稳定现金流以发放红利，所以其投资对象多为具有稳定收益的商业地产项目，开发类公司从中受益并不大。例如06年的美国，仅有15.5%左右的REITS资金投入到住宅开发。因此目前上市公司中金融街、张江高科、中国国贸最有可能在REITS试点中得到资金支持。
     《意见》提出发挥债券市场避险功能，开展项目收益债券试点。按其字面理解，未来会允许对某一个房地产开发项目发行债券来融资，这种方式可能会对房地产开发的资金来源有实质拓宽。
     《意见》中明确提出落实和出台有关信贷政策措施，支持居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房。意味着政府除落实已出台政策外，还将继续从信贷方面出台新政策以刺激需求，我们维持对行业增持评级。

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