[20081215]华联股份

u  商业地产开发和购物中心管理在我国具备良好的发展空间，华联股份通过集团资产注入实现向该业务的转型。华联股份公告：向北京华联集团（北华联）购买其持有的五家商业地产公司各100%的股权，收购资产预估价8.4亿元，公司计划以3.39元/股的价格向集团公司发行最多不超过247,787,610股。
u  投资者可关注和把握此次资产注入带来的投资机会，我们将在更深入了解其后续项目注入情况和中长期发展规划后适当考虑调整其投资评级。
u  华联股份基本面有望得到实质性改善。我们是在资产注入推迟的情况下下调了该公司的评级，而此次重组有望实质性的改善其基本面。重组完成后，公司将拥有7个商业地产项目，合计达到16万平米，盈利能力有望获得明显提升。同时，北华联也将成为其第一大股东，持股比例达到59.8%，这将有利于北华联将华联股份作为其今后商业地产业务的发展平台。我们估计后续还会有新项目注入，将进行持续的跟踪。
u  股价有资产价值的支持，资产注入后的每股资产净值与目前股价和换股价格基本一致。此次资产注入预评估价格8.4亿元，加之持有的两家购物中心物业合计2亿元、华联综超和财务公司股权价值4.06亿元和2亿元、现金和负债基本持平，因此公司资产净值为16.86亿元。考虑到股本将增加至4.97亿股，对应每股资产净值为3.39元，与目前股价和3.39元的换股价格基本持平。此外，该股是在此轮大市反弹刚启动时停牌的，从技术面上也能够获得一定的支持。
u  公司此次公告的盈利预测主要是考虑了5家购物中心注入带来的收益（2009年1536万元），而尚未考虑到后续新项目的盈利贡献。因此，虽然公司此次公告的总体盈利预测低于我们的预期，我们不调低其盈利预测。由于向集团定向增发带来的股本稀释，公司09-10年市盈率为33倍和22倍，虽不是低水平，但是：①物业持有类公司市盈率相对较高，如房地产开发和持有相关公司09市盈率仍在27倍以上；②公司资产价值已经能够对股价形成一定支撑；③新业务才刚刚开展，提升空间较大，业务的日益成熟将有效降低其市盈率水平。
 

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