[20081209]公司研究-万科：11月销售数据点评

要点：
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1、公司今日披露11月销售数据：销售面积42.1万平米，销售金额35.7万平米，每平米销售均价8480元，同比分别增长3.4%，-15.6%和-18.4%。环比10月份分别增长-9.3%，6.6%和17.45%。公司前11个月的累计销售面积与销售金额分别为490.9万平米与425.3亿元，同比分别下降8.6%和7.9%。总体而言，公司销售情况延续了今年8月以来累计销售面积同比负增长的局面。
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2、全国主要城市在11月基本都出现销售环比大增，而各地11月份销售情况较好的楼盘共同特点基本都是当月新推盘的项目，并且价格下降的比较到位。我们分析万科11月份的销售数据并没有与各地楼市同步环比大增，主要的原因在于公司在11月份的新开盘项目较少，公司主要销售以往已推盘项目。
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3、在销售的区域构成上，11月份珠三角对公司贡献最大，销售面积与销售金额分别为16.4万平米与17.3亿元，占比分别达到39%和48%。其次为长三角和环渤海。不过，从我们跟踪的数据来看，公司在各地虽然都有销售较好的楼盘，但基本也都有销售较差的楼盘。比如广州金色城品，销售率仅22%；深圳金域东郡销售率也仅24%；北京东台居(万科公园5号)销售率仅3%；而上海万科阳光苑(花园小城)也只有37%。我们认为这些数据反映出，尽管公司总体销售策略从楼市开始调整以来就及时地做出了调整，但具体到个别楼盘销售策略的调整上，或者说销售业绩上并不都尽如意。
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4、公司11月新获得一个项目储备，至此公司今年共获得项目储备权益建面510万平米，平均楼面地价1982元/平米。公司需支付的地价总额为110亿元，约占公司同期销售回笼资金的29%。基本保持了与上半年一致的拿地速度，也体现了公司“量入为出”，保持合理存货状态的策略。
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5、预测公司08年及09年EPS分别为0.38元及0.42元。对应PE分别是21X与19X。公司每股NAV为5.24元，P/NAV为1.5X。从估值角度，公司股价并没有被低估，相对于其他房地产公司尚有一定溢价。从四季度房地产股反弹以来，公司股价涨幅已达64.58%，我们认为股价上涨的主要动力在于政策变化带来的市场预期的变化。基于市场仍在预期更多的政策出台，我们判断房地产股继续反弹的空间仍在。但提醒投资者注意估值风险。

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