[20081204]鄂武商摩尔扩建项目点评——靴子落地，费用压力过大

事件：
经武汉市人民政府批准，武汉市国土资源和房产管理局决定以招标方式出让该宗地块的国有建设用地使用权，总用地面积34749 平方米，净用地面积32000平方米，土地用途为商业金融业，容积率5.0 以内，建筑密度不大于45%，出让年限为商业40 年。2008 年11月11 日，该宗土地正式公开招标，2008年12月3日开标，公司以10.7亿元竞得该宗土地，并签署《国有建设用地使用权成交确认书》。
我们的观点：
     此摩尔项目是公司07年5月定向增发项目，虽然定向增发未通过，但公司一直没有放弃该项目。“Mall”项目，项目共分一期和二期，07年公司6767万元低价已获得一期18亩用地，二期用地公司已会通过“招标挂”的方式以10.7亿元获得，预计一期项目建成所需资金在16亿左右。
     此次收购的价格远远超出公司07年定向增发的计划价格7.1亿元50.7%，主要是因为07年时该土地上有建筑物，目前建筑已拆迁完毕，因此目前的收购价格是土地净拿地价格，与07年计划价格加上土地拆迁的总成本基本持平。
     目前公司帐上现金13.9亿元，长期贷款5.38亿元，短期贷款6.84亿元，我们认为公司未来将会面临较大的资金压力，由于再融资项目短期内启动的可能性小，我们预计收购资金大部分会通过银行贷款实现，届时公司业绩会因为收购项目折旧费用和财务费用的共同增加而受到影响，预计未来每年将会增加费用3000~5000万费用的增加，影响EPS0.06~0.1元左右。，
     预计2011年武商“摩尔”扩建一期工程项目正式投入运营,本项目建成后2011年、2012年、2013年预计分别实现销售收入为19.35亿元、20.33亿元、21.35亿元,实现净利润0.97亿元、1.13亿元,1.29亿元，增厚EPS分别为0.195元、0.226元和0.258元，届时公司业绩将会出现大幅增长。
     目前公司业绩增长主要来自于百货和超市业务，未来两年公司外延式增长有限，内生性增长受到宏观经济下滑来带的销售压力，短期业绩也会因为扩张带来的费用大幅增加而受到影响，我们下调公司09年业绩，从0.45元，下调至0.4元，下调幅度为11.1%，投资建议下调至增持。

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