[20081202]政策效果初显，成交量环比回暖 - 房地产行业11月报

    今年1-10月，全国完成固定资产投资113189亿元，同比增长27.2%；房地产开发
   投资23918亿元，同比增长24.6%。10月单月全国房地产开发投资完成额为2640亿
   元，同比增长11.01%，环比回落1.23个百分点，增速下滑速度有所减慢；1-10月销
   售面积44723万平方米，同比下降16.5%，销售金额17590亿元，同比下降17.4%；全
   国购置土地面积和完成开发土地面积继1-9月首次出现负增长后，降幅进一步扩
   大，同比分别减少了5.6%和2.5%。
     11月重点城市的房屋成交量出现不同程度的环比回暖。深圳和北京环比回暖明
   显，分别增加84.75%和51.59%；杭州、长沙和上海也有不错的表现，分别增加
   42.04%、38.54%和27.83%，此外，成都、天津和广州分别增加16.77%、15.2%和
   4.17%。
     央行本次降息的力度大大超出了市场预期，对于房地产行业无疑是较大的利好。
   首先对于开发商来说，作为高负债经营特征明显的企业，财务费用将有较为明显的
   降低，从而提升盈利能力；其次对于购房者而言，购房成本也将下降明显，据测算
   本次降息后的月还款将下降约7.36%，若考虑到前几次降息、税费减免和房贷新政
   的累积效用，月还款将下降15%以上。我们认为购房成本的明显下降将促使刚性需
   求开始入市，从而推动楼市成交的持续回暖。
     11月房地产板块在政策利好的刺激下，表现相对较为强势，跑赢上证指数10.53
   个百分点。本月地产板块的强势除了政策因素外，也有对前期地产板块深度下跌修
   正的成分。我们认为如果楼市新政能很好地得以落实，后续政策能及时跟进，地产
   板块有望继续上演恢复性上涨行情。
     根据我们调研的信息，住宅销售放缓趋势较为明显；销售压力是房企目前最大的
   困难；在价格方面大公司相对小公司的价格策略更为灵活；上市房地产企业投资明
   年可能出现负增长；除两家公司外，其他公司都没有计提减值准备的计划。

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