[20081127]房地产业是持续降息最受益对象

投资要点：
n         本次降息远超预期，持续大幅降息对住宅消费是重大利好，对房地产行业和上市公司是长期重大利好。9月来5年期贷款利率从7.83%下降至6.12%，对上市公司财务负担和购房人的利息负担分析如下。
n         对房地产公司是重大利好，尤其是对负债高的公司。根据房地产板块2008年中期的负债总额4394.38亿元计算，累计降息房地产上市公司年财务成本约减少249亿元，相当于年财务成本下降25%。
n         本轮降息对改善型购房者的利好远大于首次购房者。
ü降息对首次购买100万元/套，贷款期限20年，首付2成，贷款利率7折的普通住房购房者，购房利息累计减少17.55万元，月减少支付按揭贷款13.8%，相当于房价下跌13.8%。
ü在实施对改善性住房利率优惠、按揭成数优惠后，对购买100万/套，贷款期限20年，首付3成，贷款利率7折的改善型购房者，购房利息成本减少31.66万元，月减少支付按揭贷款25.1%，相当于房价下跌25.1%。
n    房地产业是持续降息最主要的受益对象，是保经济增长的主要支柱；经济越差、地产业的政策环境越好，是反周期的主要工具。预计购买力在适当的房价和信贷优惠条件下会逐步释放出来，行业可望在明年底前回暖，板块机会可望提前6个月到1年。中国目前的城市化和人口红利均是50年代的日本而不是90年的日本，中国地产业的发展空间还很大。中国居民储蓄20万亿元，是07年住宅销售额的7.9倍。
维持对行业“看好”的评级，未来板块仍有绝对收益。房地产板块近1个月、3个月和6个月来分别跑赢大盘5.2%、12.8%和3%。